Amerykański rynek nieruchomości komercyjnych w obliczu poważnego kryzysu

Gwałtowny wzrost pustostanów dodatkowo pogarsza sytuację, ponieważ dochody również spadają. Według danych Moody's Analytics w czwartym kwartale 2023 roku 19,6 procent powierzchni biurowej w dużych amerykańskich miastach było niewynajęta. Przed pandemią koronawirusa wskaźnik ten wynosił 16,8%. W San Francisco wskaźnik pustostanów gwałtownie wzrósł z 4 do 32 procent. W USA praca zdalna cieszy się dużą popularnością. Gdy tylko gospodarka USA znacznie się ochłodzi, problem z nieruchomościami komercyjnymi tylko się pogłębi.

Obecny spadek na rynku nieruchomości komercyjnych jest znacznie wyraźniejszy niż w przypadku poprzednich cykli podwyżek stóp procentowych. Pokazuje to wykres nr 1. Przedstawia on kształtowanie się cen nieruchomości komercyjnych w USA w kwartałach następujących po rozpoczęciu danego cyklu podwyżek stóp procentowych. Dla możliwości lepszego porównania, obecny poziom cen został zindeksowany do 100.

Wykres 1. Kształtowanie się cen nieruchomości komercyjnych w USA po rozpoczęciu cyklu podwyżek stóp = 100, od 1967 r. do III kw. 2023 r.

Źródło: IWF

Jak widać, natychmiast po rozpoczęciu podwyżek stóp procentowych spadek cen nieruchomości nigdy nie był tak gwałtowny od 1967 roku. Przed kryzysem finansowym z 2008 roku, ceny ponownie gwałtownie wzrosły w latach 2004–2006. Co gorsza, oprócz podwyżek stóp procentowych istnieją również silne zewnętrzne przyczyny obecnego spadku. 

Z jednej strony kryzys związany z koronawirusem doprowadził do popularyzacji pracy z domu („home office”), która zyskuje akceptację w wielu sektorach, w których wcześniej było to rzadkością. Także zakupy online prowadzą do zmniejszenia liczby zakupów w sklepach i centrach handlowych. Jest mało prawdopodobne, aby wynikający z tego trend niższego poziom wykorzystania nieruchomości komercyjnych szybko się odwrócił.

Zaledwie kilka tygodni temu Jerome Powell, prezes Rezerwy Federalnej, wywołał poruszenie, kiedy powiedział w Senacie USA, że spodziewa się dalszych bankructw w sektorze bankowym. Uważa, że na większe ryzyko narażone są szczególnie małe i regionalne banki.

Utrata wartości nieruchomości komercyjnych w USA jest znacznie wyższa niż w przypadku poprzednich podwyżek stóp procentowych.

Dimitri Speck